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人民币贬出新低,对楼市意味着什么?

 人参与  2019-08-29 16:04  分类 : 房产新闻  点这评论

  昨天,人民币兑美元汇率又双叒叕创出近年新高。

  首先,在上海中国外汇交易中心交易的在岸人民币价格突破7.14大关,较昨日收盘价大涨500多点,涨幅0.72%。

  

  在香港交易,更能反映市场实际情况的离岸人民币价格,期间一度突破7.17,收盘价7.159,较昨日大涨近300点,涨幅0.41%。

  

  不管是在岸,还是离岸,今天的贬值幅度都算得上大幅震荡了。

  再把时间往后拉个几年,今天也是站在了绝对高位。

  

  人民币贬出新低,一方面是受上周五双方较劲儿引发的担忧情绪所致,另一方面或许是上面出手了。毕竟人民币贬值有利于提高中国出口商品竞争力,抵消高GS影响。既是说,贬值本身就是一招反制的棋。虽然我们嘴上不会这么说,但动机一直都在。

  所以,就现在局面而言,今天的人民币新低不会是最低,未来一段时间内人民币贬值可能还有空间。不过,不会太大,因为还要照顾其他贸易伙伴感受。

  那么,人民币贬值,对楼市有什么影响呢?

  一、对投资客/炒房客而言,理论上会引发他们对房产的抛售。

  因为人民币贬值意味着国内以人民币计价的房产在贬值,国外以美元计价的房产则在增值。出于资产保值增值的考量,投资者就有了抛售国内房产购买国外房产的动机,而他们的集中性抛售短期内又会引发房价下跌。

  但我国外汇进出是受严格管制的,所以这种情况在现实中不会大规模发生,但不排除个别神通广大的职业炒家会这么做。

  二、对开发商而言,外债压力加剧,下半年打折促销更加普遍。

  房地产行业技术含量不高,本质上是一种现金流生意,只要能源源不断地搞到钱,生意就能越做越大。这也是房企资产负债率往往是其他行业企业的几倍,生意仍做得风生水起的原因。但若断了现金流,就如人没了氧气,分分钟钟都能要命。

  为了防止房企再次变成不受控的野马破坏调控,在此轮调控逐渐迈入深水区时,上面收紧了对房企融资管道的限制。无奈之下,房企只能把目光瞄向海外。

  所以,往年只是一个配角的海外债,今年上半年却成了房企的绝对大腿。

  据不完全统计,截止到7月16日,房企融资总量约为4388.4亿元,其中海外债2674亿,占比61%。

  

  不过,国际资本可不是做慈善的活菩萨,而是“吸血鬼”。

  海外债的平均发行利率9%,是国内融资渠道公司债的1.6倍、中期票据的1.9倍、短期融资券的2倍。要知道如今国内年回报率达到9%的资产都是凤毛麟角。从此也可见,房企缺钱缺到了什么程度。

  开发商薅购房者的羊毛,国际资本薅开发商的羊毛。还真是一物降一物呀。

  而对于极度缺钱的房企,则完全是趁你病要你命。比如房企某海、某苑的海外债发行利率超过14%,房企某禾、某发的海外债发行利率为15%,房企某代的海外债发行利率更是高达15.5%。

  这么高的利息自然要靠卖房来还。人民币贬值就像杠杆一样,又进一步放大了利息支出成本。人民币跌那么几百个点,就意味着开发商要多卖好多套房才能补得上。

  虽然上面规定新发行的海外债只能用于替代到期海外债,但越来越高的利息,显然还是让开发商们有些吃不消。值得一提的是,虽然现在形势严峻,上面还是明确表态让房企死了救市的幻想。

  在这种局面下,不管是提前偿还海外债(手里有钱才能还),还是硬抗高利息,都需要开发商加快(经营)现金回流,而最现实可行的选择就是打折促销,而不是继续饮鸩止渴(融资现金流)。

  所以,我们看到的个别房企打折促销活动不会是孤例,下半年会有更多房企以各种形式参与进来。

  三、对于购房者(刚需)而言,一次上车机会。

  从市场交易的角度,开发商就是购房者的对手盘,开发商日子难过的时候,往往就是购房者的机会。

  虽然人民币贬值意味着自己购买的房产贬值(较于以美元计价资产),可对于大多数刚需们而言,在全球内配置资产根本就不现实,而房价贬值在自己生活和能力圈内(国内),又几乎没什么实质性影响。所以,倒不妨好好利用这次上车机会。

  再说,昨天公布、将于10月8日实施,基于LPR房贷利率大调整,本质并没有提升刚需买房的成本。

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