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“15万亿”后的房企战略:收与放之间争夺

 人参与  2019-08-26 10:01  分类 : 房产新闻  点这评论

  14.997万亿元,这是过去一年中国房地产行业商品房销售额创造的新成绩。与此同时,2018年全国房地产开发投资超过12万亿元,足以体现这一行业的投资规模之大。

  伴随中央“房子是用来住的、不是用来炒的”“坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”等定位,房地产行业进入了调整的相对深水区。

  “今后,没有竞争力的企业很难生存,没有核心竞争力的企业很难发展。”近日在亿翰智库举办的中国房地产百强峰会上,中国房地产产业协会原副会长朱中一就如是说。

  58安居客房产研究院首席分析师张波告诉《每日经济新闻》记者,“15万亿”只是行业高点而非企业高点,这意味着行业存在某些不确定性,但高点之下企业则有机会从更大的“蛋糕”中分得更大的份额,机会犹存。

  那么“15万亿”之后,房企的机会点到底在哪里?房企是选择放慢速度还是继续高周转?是继续急剧扩张还是精细深耕主业?

  规模之战:房企的“收”与“放”

  中国人民大学国家发展与战略研究院研究员秦虹近日在中国房地产百强峰会上指出,城镇化的持续推进和中心城市引领的城市群发展,新经济业态的发展和人们对文旅、健康、养老等方面的需求,使得房地产还有10年左右的发展期,这对企业仍然是发展的机遇期。

  实事上,进入2019年以来,房地产行业的集中度继续提高。今年上半年,销售额超千亿元的房企达到12家;而前7月,销售额超千亿元的房企则增至15家。

  随着房地产从短缺时代过渡到过剩时代,房企的发展战略打法也在相应地进行调整。

  以行业三强的碧桂园、恒大、万科为例,碧桂园提出要“提质控速”并随之放缓了在规模上的追求;恒大更提出要做到“三低一高”优化财务结构;而万科也提出“收敛聚焦”来应对行业的变化。

  旭辉董事长林中指出,未来是精细化发展时代,传统地产行业以粗放经营为主,尤其成本管理非常粗糙,这就需要房企转变运营思路。

  的确,仅从土地成本即可见,房企已经无法粗放生存。在2016~2017年“地王”频出的时代,诸多在一、二线城市拿下“地王”的房企,本以为扛两三年就能够盈利了,但经过本轮市场调控,不少房企会发现风险越来越大。

  近日网传的富力地产内部文件就显示,其2019年下半年原则上将暂停拿地,如遇有优质土地项目等特殊情况,可单独呈报集团董事长审批。

  秦虹指出,伴随着住房价格管制等原因,房地产开发利润空间压缩,利润空间越来越小。再加上资金上的约束,房地产的杠杆率将会最终将得到控制。

  但值得注意的是,目前房企表现出的“收敛”更多是对风险的把控和效率的提升,而非量的缩减。实际上,“要规模还是要利润”是行业内并没有发展到“二选一”的程度,如果生存规模已过,那么可以把眼光放在利润上,但如果生存规模没过,还是要做规模。

  因此可以发现,不少规模仍待提升的房企,现阶段无一不是加大步伐,保销售、保回款。

  布局策略:一二线城市仍是重中之重

  对于规模房企而言,一二线城市仍是布局重点。

  中指院数据显示,今年1~7月,碧桂园累计拿地1086亿元,位居拿地榜首位;万科以总额1030亿元占据榜单第二位;第三名融创拿地总额685亿元。TOP10企业拿地总额6605亿元,占TOP100企业的36.5%,行业集中度继续提升。

  以万科为例,其7月在土地市场继续发力,单月拿地金额超280亿元。而融创前7个月拿地金额是去年同期(142亿元)的近5倍,从去年第34名跃升至今年的第3;拿地面积达到1188万平方米,较去年同期几乎翻番。

  值得注意的是,这些头部房企拿地多集中在一二线热点城市。

  据中指研究院数据,1~7月,全国土地成交金额TOP10城市累计成交额9229亿元,同比增长14.8%,而2018年同期为8037亿元。一二线城市仍然是房企投资拿地的重中之重,其中杭州以1672亿元位列榜首;武汉、昆明、西安、郑州等中西部城市土地市场成交日趋火热。

  从各城市群拿地金额来看,长三角仍是房企重点关注区域,1~7月,长三角地区土地市场持续火热,TOP10企业拿地金额共计2721亿元,位列首位;受产业转移、人才引进等政策影响,中西部重点城市经济发展加速,成为房地产企业的投资热土,TOP10企业拿地金额达1951亿元;珠三角和环渤海以1219亿元和1217亿元分列第三、第四位。

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