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调控又出手了 这次瞄准金融和土地!

 人参与  2019-07-18 03:39  分类 : 房产新闻  点这评论

  上周,银保监会释放出一个消息。

  针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,开展了约谈警示。

  事儿不大,透露的意味颇为深长。

  一、

  这次约谈,直指资金端。

  近期,银保监会召开了一场闭门会,参会的是多家近期房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司。

  银保监会对这些信托公司提出了五点要求,其中第一点要求相当关键——

  要求信托公司增强大局意识,严格落实房住不炒的总要求,严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。

  值得注意的是:这是近年监管层因房地产信托业务首次约谈机构。

  在这场约谈警示之后,快速网传出一个某信托“窗口指导”:

  ·房地产信托规模不超过2019.6.30规模;

  ·已备案项目不影响发行及成立,未备案项目一律暂停;

  ·符合432的通道类项目也算房地产项目,也受窗口指导,全部暂停;

  ·地产并购类项目也算房地产项目,同样受窗口指导,全部暂停;

  ·未来公司每月老项目结束所释放出来的规模,优先供公司战略客户使用;

  ·城市更新旧改项目暂不受此次窗口指导影响;

  ·房地产企业的供应链金融和购房尾款类项目暂时不受此次窗口指导影响。

  根据这份网传资料,从某种意义上来说:这基本就是叫停了涉房的信托融资渠道。

  我们再把时间周期向前推移几个月——

  ·3月,粤财信托因“违规开展房地产业务”被广州银保监局贴上220万元罚单;

  ·4月,北方信托因“违约发放房地产相关贷款,信托资金违约发放”被银保监会贴上80万元罚单;

  ·5月,中融信托因“违规开展房地产业务”共收到15张相关罚单,罚款金额超过200万元……

  再之后就是,7月初的约谈示警。

  3月至今,几乎每个月都有机构因涉房业务被处罚,直至7月初,房地产信托融资被警示叫停。

  又一场针对房地产的调控,悄无声息的展开了。

  这场围猎针对的是资金端。

  二、

  调控资金端,就是为了控土地,就是为了控地价。

  从今年3月份开始,又一场土地狂潮降临市场。

  ·成都,在限价13500元/㎡的三圣乡,拍出了18400元/㎡楼面价,溢价率高达134%;

  ·南京,朝天宫土拍,创下城中区域的地价最高纪录;

  ·杭州,望江地块土拍,楼面价突破45000元/㎡,刷新杭州最高地价纪录;

  ·苏州,园区又现新地王,中海以30287元/㎡的楼面价取地,超过此前28057元/㎡的最高楼面价;

  ·无锡, 60多家房企抢地,一天之内出现3宗区域地王;

  ·合肥,过去两个月,几乎每场土拍都有70多家房企抢地;

  ·深圳,在上个月迎来了10年内最凶残的一场土拍。70多家房企现场抢地,在二手房均价7万的板块内,拍出了6万6的楼面价…

  2019年1月起,百城土地成交楼面价平均水平由2300元/㎡上升至3800元/㎡,短短5个月上涨65%。

  今年4月,全国土拍溢价率创过去10个月新高。

  土地市场狂潮的背后,其根本原因就是——

  钱好搞了,钱便宜了。

  一季度,一共发行了将近250支房企信用债,融资金额接近2000亿。与去年同期相比,增幅超过50%。

  4月份之后,房企单月融资就已经超过2000亿。其中连续几天,单日融资计划就已经超过200亿。

  融资规模加大的同时,融资成本却降低了。

  我们回想一下,在去年最困难的年月里,房企的融资成本是多少?

  基本都在10%以上。

  而如今房企的平均融资成本,又是多少?

  主流境内融资成本6%-8%,境外的公司债甚至能降到5%以内。

  万科在2月底发行的一笔20亿元的债券利率只有3.65%。北辰的2019年第一期公司债,利率只有4.8%。

  今年前4个月,房地产信托给房企输血近3000亿,占集合信托规模的37%。房地产行业,成为新增集中信托最多投向的领域。

  偌大一个信托,竟成了房地产的水池。

  今年的一波货币宽松,房地产竟成为最大的受益者之一。

  水龙头拧开了,暗渠里的水却还是或多或少的流向了房地产。

  于是,房企吃着这波红利,拿着既充裕又便宜的钱,冲杀进了土地市场里。

  于是,我们就看到了如上的汹涌地价狂潮。

  于是,该来的还是来了,该落下的靴子还是落下了——

  想控地价,先控资金。

  一场针对涉房资金端的围猎开始了。

  三、

  一切调控的目的,都是为了信心和预期。

  其实,信托融资只占房企资金来源的极少一部分比例。

  如果排除定金和预收款,信托贷款占比不足10%。

  但是,这种近乎一刀切的房地产信托监管,释放出一种强烈的信号——

  房地产融资将可能被强监管,强收紧。房企将可能再也拿不到既充裕又便宜的钱了。

  这样的强信号,就是在警示房企:悠着点花,别浪。

  由此,资金端的强监管将直接反馈到土地市场上:悠着点拿地,别浪。

  最终,这一切都会反馈到楼市和房价上:摁住了资金,就是摁住了土地,摁住了地价,就挫伤了房价的信心和预期。

  过去这几个月,从市场端、土地端,再到资金端,我们都能发现有一张无形的网笼罩在房价之上。

  在市场端,通过枪打出头鸟,来打击信心和预期。谁敢涨,枪口就瞄准谁。

  苏州,先是被住建部公开点名,紧接着就是加码调控;西安,连续霸占全国涨幅榜,同样迎来了调控升级。

  在土地端,通过围猎融资渠道,来打击房企拿地信心。你敢举债买,就敢掐你现金流。

  在资金端,通过强金融监管,来严控房企现金流。谁在给房企大规模放款,就约谈谁。

  4个月,近10张违规罚单,紧接着就是强监管涉房信托融资。

  在这张无形的网下——

  房价上涨信心被挫伤,房企抢地热情被压抑,地价升温被严控……

  最终的,有关房价的一切预期被牢牢压制在一个狭小的空间内。

  四、

  这场房价之战,正在进入下半程。

  一切都凝结成五个字:悠着点,别浪。

  地方不敢浪,机构不敢浪,土地不敢浪,房企不敢浪。

  周期被烫平,房价被烫平,供需被烫平,有关楼市的一切都被烫平。(来源:米宅)

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