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从租金与增值,看学区房投资是否值得?

 人参与  2019-06-22 18:49  分类 : 房产新闻  点这评论

  2019年,沈阳楼市火热的话题榜上,“学区房”赫然入列!多宗临学区地块高价成交,让人们从学区房本身的居住与教育功能之上,更热切的关注学区房的投资价值。

  在沈阳,和平区教育始终首屈一指,从市场现状可知,和平区学区房交易非常活跃。今天,我们以和平区为例,一起看看学区房投资是否值得?

  市场现状:学区房受欢迎,兼具投资&自用双效益

  纵观沈阳房地产市场,早已不存在缺房住的情况,但“缺学区房”却是一个很普遍的现象。随着城市人口的增加,优质的教育资源却是有限的,这也就是学区房稀缺的原因所在。尤其以主城区总校学区房为例,更是学区房交易重地。

  据市场调查显示,多数家长购买学区房,都非自住,更多倾向于自用学区,同时出租获租金。当孩子初中毕业,房主还可以收获5-10年增值效益,多重效益之下,学区房的投资价值更高。

  所以,学区房投资的热度,为很多市民所关注。

  租金回报:学区房租金顶一个月工资,以房养房更轻松

  据最新公布的全国重点学校排行中,和平区134中学入列其中,沈阳地区也仅仅三所学校入围。并且该片区的小学配套为和平区老牌重点小学铁五小学。对此,本次调查也将这两所学校旁的学区房作为重点对象。

以铁五小学、134中学双总校旁的小区为例,从房产网站数据可见:一室户型房租在2100元/月左右,两室户型房租在2500元/月左右。

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  但在调查中发现,主城区学校资源优质,拥有双学区的片区租售火热,但周边仍以老旧小区为主,“老破小”的居住舒适度较低。

  同比,不同片区、同样双总校学区,舒适度、家具家电配备齐全的较新房源,租售价格远远高出这一区域,房租已破三近四,令人唏嘘。

  对比众多学区房源后,笔者也咨询了多家房产中介机构。中介工作人员表示,由于学区房需求量较大,学区房租金也有持续上涨的趋势,但租金与地段、交通、房龄、装修情况、家电配置等有很大关系,小户型更受欢迎,新房对比二手房,尤其是老破小,优势明显!老破小由于其自身环境差,房屋老旧,安全性低等因素,租金仅500-800元左右。而且租房需求较少,靠租金做回报的可能微乎其微。

  由此我们可以得出,以新房作为使用学区的投资,完全可以租金还月供,以房养房的投资策略,并没有增加家庭支出,反而获得了稳定的增值收益。

  增值空间:“好房子”唯新论老破小需谨慎

  房产投资作为较为稳定的投资方向,一直被广泛关注。而地段论,一直被公认为投资选房准则。这也是城市中心很多“老破小”居高价的重要原因。

  随着城市进程加速,专挑老破小的购买获利投资方式已成过去式。城市中心土地稀缺价值及人们对居住品质的提升,加之使用学区的客群在使用学区的年限累加,老房值得年限将给为老。未来在转手时,会受诸如银行不予贷款、年限久贬值、不好转手的风险。基于以上,“老破小”的升值空间更加局限和不可预知。

  当下,专业投资人更多的基于地段之上,考量房产本身的属性,即品质、物业、交通、学区等,这些因素保障投资房产在未来的稳定、潜力升值空间。

  而我们的关注话题,学区房的投资价值,与此不谋而合。同样以134中学、铁五小学周边片区为例,城市中心不可复制的稀缺土地、经济、交通、商业、生活、医疗配套,占据城市中心不可替代的城市资源,促成片区坐拥城心复合价值之上,不可复制的稀缺城心双总校的强大优势,增值空间几何呢?

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